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    上半年联合办公报告:格局与分化
    2019-08-27 远行地产
    建国门,CBD,国贸 建国门外大街甲6号1号楼
    国贸站站 层高2.9m 朝阳区
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    经历了2018年下半年以来的关店、裁员、退租和融资受阻等诸多负面消息,联合办公行业依然不乏热点。

    一方面,WeWork、优客工场的上市步伐依然受到新经济和科技领域投资者的极大关注。和上述种子选手同步,也有一部分企业持续大刀阔斧扩张,步子从核心一线城市下放到部分热点二线城市。不过,行业的硝烟仍未散尽。联合办公企业受投资者减资、撤资,甚至关店的消息依然不断。

    目前来看,市场上对于联合办公主要持两种观点:一种声音认为,联合办公行业已从2017年、2018年的高速扩张缓下步来,进入沉淀积累时期;另一种观点则认为,行业的规模依然在快速集中。

    事实上,联合办公作为最新发展起来的行业,其发展依然面临着诸多不确定性,企业在不断进行融资输血,但盈利模式依然未明。除此以外,行业内部也在复杂的整合当中,这种格局与分化体现在联合办公的方方面面。

    分化:城市、区域、租金

    作为从传统写字楼办公衍生出来的一种办公业态,联合办公往往对于城市或区域的商办环境有一定要求,这决定了联合办公空间主要集中在经济发达以及商办环境活跃的核心城市。

    观点指数研究院统计数据显示,目前,国内联合办公空间主要集中在北、上、广、深四个一线城市,以及成都、杭州、南京、武汉等11个核心城市。当中,又以四个一线城市最为集中,北京、上海、广州、深圳占据了国内联合办公近80%的市场份额,这说明一线城市依然是联合办公空间主要布局城市。

    除此以外,成都、武汉、杭州、南京四个城市联合办公空间的市场份额也均超过了3%;西安、天津、重庆的市场占比则分别为1.93%、1.17%、1.37%。从联合办公企业最近的动作看,一些核心二线城市开始成为布局的理想地。

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    四个一线城市当中,上海仍然是联合办公空间最为活跃的城市,其市场占比达到33.96%,远超过其他三个一线城市,该城市网点主要集中在老黄埔、南京西路、徐家汇、陆家嘴等传统商圈一带。一个不能忽略的数据是,上海也是亚太地区联合办公最活跃的城市,其共享办公空间占写字楼面积达3.5%,是亚太地区最大的共享办公市场。

    过去三年,作为国内政治、经济及文化中心,北京的联合办公空间也在迅速扩张,其共享办公空间市场份额达到23.22%,比上海少10.74%。而处在华南区域的广州、深圳,和上海的差距则显得尤为明显。

    其实,一线城市间的市场占比差距和头部企业的布局有很大关系。比如,直到今年4月,WeWork才在广州开出第一家门店,而在此之前,广州联合办公市场仍没有较大影响力的企业入驻。

    除此以外,上海联合办公市场在区域分布上也表现出与北京、广州、深圳三个城市不同的特点。具体来看,上海浦东、黄浦、徐汇、长宁、静安五大区域占该城市共享办公空间的市场份额均超过10%。而浦东区域占比最高也仅为17.24%,各区域间表现出一种均衡发展的趋势,这是在另外三个城市所没有的。

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    以广州为例,其59.28%的共享办公空间集中在了天河区,此外,海珠区、越秀区分别占比18.56%、17.96%,但其他区域均未超过2%;北京市场联合办公空间的51.54%则分布在了朝阳区,海淀区、东城区为20.61%、12.5%,其他区域最高也不超过5%。

    而在深圳,共享办公空间高度集中在一个区域的情况稍有缓解,但大部分的联合办公空间也主要分布在南山区和福田区两个区域,占比达到42.11%、33.08%,另外龙岗区也达到10.9%。

    以上现象也进一步说明,上海联合办公市场比其他城市更为成熟。此外,从新增项目看,观点指数统计数据显示,今年1-6月,上海新增联合办公空间门店115家,新增工位32300个。其中,黄浦、浦东、徐汇、静安、闵行成为联合办公新增门店和工位的主要区域。

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    从11个联合办公空间重点城市看,北京共享办公空间平均工位租金最高,达到1682元/工位/月,上海次之,达到1206元/工位/月。然而值得一提的是,深圳、广州共享办公空间市场份额虽位列第三、第四,但其工位租金却比西安、重庆等中西部城市低,仅为994元/工位/月以及924元/工位/月。

    出现此种现象,一方面是因为,深圳、广州等华南区域的联合办公市场相比上海、北京仍处在上升空间。此外,深圳和广州的联合办公空间开始向非核心区扩散和下沉,也拉低了整体的工位租金水平。

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    反观西安、重庆等重点城市,多为联合办公空间新开辟城市,因此办公空间主要集中在城市的最核心区域,租金也相对会高一些。

    多元:融资与造血

    事实上,与城市、区域和租金间的差异相比,联合办公企业之间的分化则表现得更为明显。今年上半年,一部分企业仍然深陷关店、裁员的旋涡之中,与此同时,另一部分企业则继续大刀阔斧进行扩张。

    造成联合办公空间不同命运的,是隐藏在其后不同的融资生态。近两年来,联合办公空间规模得以快速提升,与市场资本的推手有千丝万缕的关系。投资者的看好,曾为共享办公企业源源不断地提供输血。

    然而,去年下半年以来,弥漫在全球经济上空的阴霾,使得联合办公空间的融资受到了影响,一些企业不得不选择搁浅扩张计划,甚至削减现有人员与规模。

    当中受影响的不仅仅是中小企业,也包括联合办公的头部选手。今年1月,由于缺乏股东支持,WeWork的最大金主软银宣布对其投资从160亿美元锐减至20亿美元,这种幅度的减资何止是“腰斩”这么简单;不久,氪空间传出关闭6个空间,面积达3万平方米。

    除此以外,优客工场、梦想加、ATLAS寰图、WeWork等联合办公企业则在西安、武汉、成都、长沙等城市新拓展项目。

    一直以来,共享办公空间普遍靠股权融资输血维持着规模的扩张,但当这条单一路径遭遇堵塞,联合办公的困境也显而易见——经济形势的不乐观导致市场上联合办公空间的融资比以往更少。

    近来的情况看,WeWork和优客工场冀望寻求IPO,通过登陆资本市场的方式拓宽自身的融资渠道,以获得更好的资本发展规模。此外,随着行业的发展,联合办公亦开始尝试更多元的融资方式。

    今年3月,纳什空间获批联合办公领域首单ABS,该资产证券化名称为“渤?;憬?纳什空间资产支持专项计划”,额度为2亿元;6月,该计划成功设立发行,并拟在深圳证券交易所挂牌。这单ABS的发行,让联合办公企业看到了全新的融资通道,而随着第一个吃螃蟹的企业诞生,相信更多的企业将尝试发行ABS进行融资。

    长久来看,联合办公空间的融资渠道需要进一步拓宽,且应该更为多元。但无论如何,共享办公空间自身的造血能力才是企业需要长远考虑的课题。目前,市场上联合办公空间普遍处于亏损状态,其盈利模式也饱受市场质疑。

    以优客工场为例,其70%以上的收入来源于工位、会议室、场地等空间服务,除此以外的增值服务收入仍有提升空间;氪空间通过孵化、财税法咨询、广告、活动场地等服务也保持着超过20%的非工位收入,但更多的联合办公企业租金以外的收入占比仍然较低。

    美因茨时间 www.vjpp.net 衍生及外拓服务能力弱,营收模式单一,影响了共享办公空间企业的盈利能力,联合办公企业也亟需探索更为多元的盈利点,为企业营运不断造血。

    从目前联合办公空间的外拓服务看,不少企业主要集中在会议室/活动场地租赁、办公室空间装修定制、平台及广告、智能化办公设备和技术输出等方面的服务,企业之间重合度较高,外拓服务也存在同质化现象。

    改变:大企业客户与写字楼扩张

    单一依靠工位租金的模式,也使得企业的收入受出租率波动影响较大。调查显示,共享办公企业空间平均出租率只有达到85%时,才能保持盈亏平衡。而实际上,大多数联合办公的单体门店仍未达到这个水平。

    一个简单的事实是,“双创”的提出曾使得共享办公呈井喷式发展和扩张,因此一直以来,初创类公司成为联合办公企业的主要客户对象。但这类企业发展的不稳定,也是共享办公空间出租率普遍不高的原因之一。

    行业研究数据表明,国内中小企业的平均寿命仅为2.5年,而每年倒闭的企业约有100万家。为摆脱目标客户的不稳定性和短租期,减少租户特性给企业造成的不良影响,共享办公空间也在不断调整自身的客户结构,试图加大大企业客户在自身客户结构中的比重。

    事实上,去年下半年以来经济形势的放缓,也使得一部分传统写字楼的企业租户开始考虑入驻共享办公空间,这给联合办公带来了利好。

    从企业租户的角度来看,相比传统写字楼,选择联合办公空间一定程度上可以节约租金成本;另一方面,共享办公的灵活性也使得企业可以在经济形势不好的情况下更好地增减办公空间,保持合理运营。

    据了解,在共享办公头部企业WeWork的客户中,1000人以上的企业客户占其会员已达32%,在北京等一些城市,该公司大企业会员甚至可达到50%。

    这促使WeWork办公空间的平均租赁时长,从2017年的7个月快速增加到目前的超过20个月,大企业客户的增加改变了WeWork的营收状况。

    上半年,另一个明显的现象是,由于新增供应的增加以及空置率的不断上升,传统写字楼也在不断调整自身的租户结构与业务生态。以深圳为例,高力国际一份研究数据显示,今年上半年,深圳甲级写字楼空置率达23.3%,其中前海区域更高达65.7%,高空置率延续了深圳去年底写字楼退租的影响。

    因此,部分写字楼为了降低空置率开始引入联合办公运营商,这似乎给联合办公拓展带来了不错的机会。

    事实上,虽然联合办公进驻传统写字楼已不是新鲜事,但这种趋势正变得更为明显——共享办公空间正成为写字楼的重要租户之一。

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    观点指数研究院统计的数据显示,今年1-6月,上海新增共享办公空间里面,布局在写字楼的比例达到55.86%,当中,布局在甲级写字楼的占36.04%,布局在乙级写字楼的占19.82%。此外,项目开在创意园区的有27.03%,开在商住楼的占12.61%。数据显示,共享办公空间开在写字楼的比例还在增加。

    行业近年来的发展情况也表明,共享办公空间已经成为吸纳写字楼的重要消费群体。数据统计,2018年,联合办公空间对写字楼的吸纳空间是2017年的3倍,总吸纳量达到50万平方米。而站在联合办公空间的角度来看,相对于一些老旧产业园区及工业厂房,进驻写字楼也可以有效降低其改造成本。

    来源:观点地产网

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